住所・氏名変更登記が義務化｜2026年4月開始の期限とスマート変更登記

2026年4月1日から住所・氏名変更登記が義務になりました

土地や建物の所有者が引っ越して住所が変わった場合や、婚姻などで氏名が変わった場合は、変更日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。法人が所有者の場合は、名称・住所の変更が対象です。

正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料が科される可能性があります。住民票や商業登記を変更しても、不動産登記簿の住所・氏名が自動的に変わっているとは限らないため注意しましょう。

2026年4月より前の変更も対象です

義務化前に引っ越しや氏名変更をして、登記簿が旧住所・旧氏名のままになっている不動産も対象です。この場合は原則として2028年3月31日までに変更登記を申請する必要があります。

対象になりやすいケース

• 自宅を購入後に転居した
• 相続した実家の所有者住所が以前の住所のまま
• 婚姻・離婚・養子縁組などで氏名が変わった
• 住居表示の実施や町名変更があった
• 会社名や本店所在地が変わった法人が不動産を所有している

行政区画の変更など、本人の申請が不要となる場合もあります。個別事情は法務局や司法書士へ確認しましょう。

スマート変更登記を利用できます

個人の所有者は、氏名、住所、生年月日などの検索用情報をあらかじめ法務局へ申し出ることで、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を確認し、本人の了解を得たうえで職権による住所等変更登記を行う仕組みを利用できます。これがスマート変更登記です。

検索用情報の申出は無料です。申出を済ませ、制度の条件に沿って職権登記が行われる場合は、住所変更のたびに自分で登記申請をする負担を軽減できます。法人については、所有権登記に会社法人等番号が記録されているなどの条件があります。

通常の変更登記で確認する書類

住所変更では住民票や戸籍の附票、氏名変更では戸籍謄本など、登記簿上の情報から現在の情報までの変更経緯を証明できる書類を使用します。複数回転居して住所のつながりを確認できない場合は、追加資料が必要になることがあります。

登記申請には、不動産1個につき原則1,000円の登録免許税がかかります。土地と建物は別々の不動産として数えるため、所有物件数を確認しておきましょう。スマート変更登記による職権登記は登録免許税がかかりません。

今から確認する手順

1. 登記事項証明書で現在記録されている住所・氏名を確認する
2. 現在の住民票・戸籍等との変更経緯を整理する
3. 通常の変更登記か、検索用情報の申出を利用するか確認する
4. 売却予定がある場合は、司法書士へ決済日程も伝える

相続登記とは別の制度ですが、相続した家を将来売却する際にも関係します。相続登記後に相続人が転居した場合などは、登記簿が現在の情報と一致しているか定期的に確認するのがおすすめです。