住み替えは、売却と新居探しのどちらが先？

最初に確認するのは「使える自己資金」

今の家の査定額ではなく、住宅ローン残債、仲介手数料、登記、測量、片付け、引越し、税金などを差し引いた手取り見込みを確認しましょう。新居に使える預貯金と、生活・医療・介護のために残すお金も分けて考えましょう。

新居が購入なら諸費用、賃貸なら敷金・礼金・保証料・仲介手数料・前家賃も必要です。家具や家電、仮住まい、二度の引越しまで含め、余裕を持った上限予算を決めておきましょう。

売却を先にする場合：予算を確定しやすい

売却代金と手取り額が確定してから新居を決めるため、資金不足を避けやすい方法です。住宅ローン残債が多い場合や、売却代金を新居購入へ充てる割合が大きい場合に検討しやすくなります。

注意点は、引渡しまでに新居が決まらないと仮住まいが必要になることです。短期賃貸の初期費用、家財保管、二度の引越し費用を見込んでおきましょう。急いで新居を決めないよう、売却活動前から候補地域と賃貸の選択肢を調べておきましょう。

新居を先にする場合：暮らしの移行を優先できる

希望する物件を確保してから引越し、空いた家を売却できます。居住中の内覧対応がなく、片付けや修繕を進めやすいことも利点です。身体的な負担を抑え、住環境を慎重に選びたい場合に向きます。

一方で、売却完了まで住宅ローン、管理費、固定資産税、保険、光熱費などが二重になる可能性があります。売却価格や期間が想定を下回っても資金が続くか、少なくとも数か月分を試算してみましょう。

ローンが残る場合は抵当権抹消まで確認

通常、現在の家は引渡し時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。売却代金で完済できない場合は不足分を自己資金で補う必要があるため、金融機関の残高証明と完済手続きの期限を確認しましょう。

住み替えローンやつなぎ融資を利用できる場合もありますが、審査、金利、手数料、返済負担が増えます。利用可能額だけでなく、売却が長引いた場合の返済計画まで金融機関へ確認しましょう。

契約から引渡しまでを同じ工程表にする

売却査定、媒介契約、内覧、売買契約、残代金決済、引渡しと、新居の申込み、契約、ローン、引越しを一枚の表にまとめてみましょう。売却と購入の決済日を近づけられる場合もありますが、買主・売主・金融機関など関係者の合意が必要です。

売買契約には引渡し日や違約時の条件が定められます。「新居が決まらないから延ばせる」とは限りません。希望時期や引渡し猶予の相談は、募集や申込みの前から不動産会社へ伝えておきましょう。

税金は契約前に適用条件を確認

マイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、所有期間、居住状況、売却相手、他の特例との組み合わせなどに条件があります。

新居の住宅ローン控除などと併用できない場合もあるため、特例を前提に資金計画を確定せず、税務署または税理士へ個別に確認しましょう。売買契約書や取得費資料、仲介手数料などの領収書は保管しておきましょう。

順番を決めるための簡易チェック

売却代金がないと新居資金が不足する、ローン残債が大きい、価格を確定してから探したい場合は「売却先行」を軸に考えるのがおすすめです。預貯金に余裕がある、希望条件の物件が少ない、仮住まいや二度の引越しを避けたい場合は「新居先行」を検討してみましょう。

どちらか一方に固定せず、売却査定と新居候補の調査を同時に始めることもできます。資金、安全な引越し、ご本人の体力、家族の協力を並べ、最も無理の少ない工程を選んでみましょう。

参考情報

• 国税庁 マイホームを売ったときの特例